Изображение создано с помощью нейросети Kandinsky.
Это одновременно символ того, насколько укоренился экономический спад в Гонконге и серьезная финансовая проблема для правительства, которое сильно зависит от продажи земли.
В среду Гонконг — специальный административный район Китайской Народной Республики, один из ведущих глобальных городов и финансовых центров мира, отменил ряд ограничений на покупку жилья, которые действовали по меньшей мере десять лет. Они включали гербовый сбор в размере 15% для постоянных жителей и 7,5% для людей, у которых уже есть дом. Продажа квартиры в течение двух лет после покупки раньше облагалась дополнительным налогом. Теперь этого нет. Центральный банк города-де-факто также смягчил некоторые кредитные ограничения для ипотечных кредитов.
Гонконг, с его холмистой географией, ранее бурно развивавшейся финансовой индустрией и тщательно контролируемым предложением земли, долгое время был одним из самых дорогих рынков жилья в мире. Исследовательская фирма Demographia 13 лет подряд оценивала рынок недвижимости города как наименее доступный, последний раз в марте прошлого года.
По данным Demographia, в конце 2022 года средние цены на жилье почти в 19 раз превышали средние доходы домохозяйств, что почти вдвое хуже аналогичного показателя для Сан-Франциско.
Однако в последнее время ситуация на рынке резко ухудшилась. Цены на жилье упали на 23% с 2021 года, согласно широко отслеживаемому индексу агентства недвижимости Centaline. Объем сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке в 2023 году составил около 50 миллиардов долларов, что почти на 30% меньше, чем в 2019 году.
Отмена различных гербовых сборов может увеличить объем сделок в ближайшей перспективе. Новых жителей Гонконга (в основном из материкового Китая), возможно, удерживали от покупки квартир высокие операционные издержки. Акции агентства недвижимости Midland выросли на 35% за последние пару дней.
Но изменить ситуацию на рынке в целом может оказаться сложнее. Процентные ставки остаются высокими из-за привязки Гонконга к доллару. Это означает, что ему необходимо подражать политике Федеральной резервной системы. Но экономика и рынок аренды остаются слабыми. Доходность от аренды, составляющая около 3%, по-прежнему примерно на 1 процентный пункт ниже процентных ставок по новым ипотечным кредитам. Запасы у застройщиков находятся на рекордно высоком уровне за 25 месяцев, по данным JPMorgan. Предложение на вторичном рынке также может увеличиться: продавцам больше не нужно удерживать недвижимость в течение двух лет, чтобы избежать дополнительных пошлин.
А ключевой источник спекулятивного капитала — китайская экономика — остается вялой. Рынок недвижимости Китая переживает свой собственный глубокий спад. Тем временем финансовый сектор Гонконга, его хлеб с маслом, испытывает серьезные проблемы. Новые листинги компаний в Гонконге привлекли в прошлом году всего около 6 миллиардов долларов: почти на 90% меньше, чем в 2020 году. Ослабление глобального интереса к китайским акциям и неудобное положение Гонконга в сфере регулирования, зажатого между китайскими и американскими регуляторами, могут затруднить обращение вспять этого снижения.
Демография также не благоприятствует. Сотни тысяч жителей покинули страну на волне политических волнений, закона о национальной безопасности 2020 года и карательных мер по борьбе с Covid-19. Численность населения восстановилась в прошлом году, но все еще немного ниже, чем в конце 2019 года. А оставшееся население быстро стареет. Жители в возрасте 65 лет и старше составляли 22,4% от общей численности населения на конец 2023 года по сравнению с 17,4% пятью годами ранее.
Гонконг изо всех сил старался сдерживать цены на недвижимость, когда экономика была на подъеме. Теперь, когда бум закончился, поддерживать их может оказаться также сложно.
По материалам Wall Street Journal.
MarketSnapshot - ProFinance.Ru в Telegram
По теме:
Кризис недвижимости в Китае аукнется во всем мире
Китайский застройщик Evergrande будет ликвидирован по решению суда
