Спад на рынке жилья в Китае усилился в последние недели из-за резкого падения продаж и невыплаты застройщиков по своим долгам. Теперь спад достиг еще одной вехи: цены на жилье начали падать впервые за шесть лет. Падение цены в новостройках на 0,08% в 70 городах в сентябре может быть маленьким, но это может стать серьезным ударом для экономики. Отрасли, связанные с недвижимостью, производят почти четверть продукции.
Настроения покупателей жилья снижаются по мере того, как усиливается кризис вокруг китайского гиганта в сфере недвижимости Evergrande. Поскольку потенциальные покупатели уже задаются вопросом, смогут ли застройщики, имеющие финансовые затруднения, предложить рынку свои квартиры, существует риск того, что они отложат покупки из-за опасений, что недвижимость больше не является безопасной гаванью.
«Сейчас приоритетной задачей является предотвращение состояния паники», - сказал Ян Юэцзинь, директор по исследованиям китайского научно-исследовательского института E-house в Шанхае. «Внутренний рынок явно вошел в нисходящий цикл».
График Bloomberg
Производители борются с ужесточением нормативных требований, которые помогли заблокировать новое финансирование и усложнили оплату счетов. Одна только Evergrande должна более 300 миллиардов долларов, и ей еще предстоит достроить дома для 1,6 миллиона покупателей, которые внесли депозиты.
Падение уверенности коснулось таких людей, как Карл, консультант по инвестициям в недвижимость на востоке Ханчжоу. Он говорит, что количество потенциальных клиентов упало примерно на 90% в прошлом месяце по сравнению со вторым кварталом.
«Бизнес становится таким легким», - сказал Карл, попросив не называть свое полное имя, говоря о политике правительства. Один клиент «становился все менее и менее заинтересованным (в сделке) каждый раз, когда мы звонили ему, а потом он и вовсе перестал отвечать на наши звонки».
Спад в сфере недвижимости уже наносит ущерб экономике Китая, которая также страдает от нехватки электроэнергии. Экономический рост замедлился в третьем квартале, так как отрасли недвижимости и строительства сократились впервые с начала пандемии.
Пик сезона
Сентябрь традиционно является пиковым сезоном для внутреннего рынка. Тем не менее, продажи жилья упали на 17%, инвестиции снизились впервые с начала 2020 года, а количество неудачных земельных аукционов выросло до самого высокого уровня, по крайней мере, с 2018 года, что потенциально может нанести ущерб муниципальным бюджетам. Небольшие города с более слабой экономикой больше всего пострадали от падения цен в прошлом месяце. Стоимость существующих домов упала на 0,21% в 35 так называемых городах третьего уровня, что является максимальным спадом с начала 2015 года, согласно данным Национального бюро статистики, вышедшим в среду. В Чжаньцзяне на юге провинции Гуандун цены упали на 1%.
Даже в четырех крупнейших городах, включая Шанхай и Шэньчжэнь, цены на существующие дома снизились повсеместно. Примерно в трех четвертях городов стоимость вторичного жилья упала по сравнению с месяцем ранее. По словам Яна, в ближайшие месяцы ценовая война усилится, поскольку выжидающие арендодатели уступят место тенденции к охлаждению спроса.
Спад продолжается и в этом месяце. Согласно сообщению Nomura Holdings Inc., опубликованному в понедельник, в первые 17 дней октября продажи вторичного жилья упали на 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Эффект от скидок девелоперов ослабевает», - сказал Ян Кевей, директор по исследованиям China Real Estate Information Corp., до того, как были опубликованы данные.
Опасения заразиться кризисом от Evergrande усиливаются. Sinic Holdings Group Co. станет последней китайской компанией в секторе недвижимости, которая объявит дефолт, поскольку инвесторы ждут, выплатит ли Evergrande просроченные процентные платежи по долларовым облигациям на этой неделе.
Доходность китайских высокодоходных долларовых облигаций, в которых преимущественно эмитировали долги строительные компании, поднялась до самого высокого уровня примерно за десятилетие, что нанесло ущерб ключевому каналу финансирования для сектора. Это окажет прямое влияние на экономику в целом, поскольку по оценкам Goldman Sachs Group Inc., сектор недвижимости и связанные с ним отрасли составляют около 23% валового внутреннего продукта.
Быстрая ипотека
Пока власти в значительной степени сопротивляются желанию ослабить давление в отрасли. Регуляторы снова посоветовали банкам ускорить ипотечное кредитование, как сообщило агентство Bloomberg на прошлой неделе, но в пятницу центральный банк дал понять, что в ближайшем будущем оставит денежно-кредитную политику без изменений, заявив, что риски, связанные с Evergrande, могут быть снижены. Некоторые аналитики ожидают, что нынешний спад на рынке недвижимости будет менее резким, чем предыдущий, поскольку запасы на рынке остаются относительно низкими.
«Застройщики более рационально подходили к проектам строительства в прибрежных городах, где спрос выше, - сказал Чен Лонг, партнер консалтинговой компании Plenum в Пекине.
«Относительно низкий уровень нераспроданного жилья ограничивает риск серьезного спада», - говорится в сообщении Oxford Economics в среду. «Мы думаем, что наиболее вероятным сценарием является сдерживаемый краткосрочный спад».
Тем не менее, восстановление будет затруднено, пока стоимость домов не возобновит рост.
«Если цены на недвижимость перестанут расти, мы не будем покупать», - сказал Джек, технический работник из Шэньчжэня, который не хотел, чтобы его называли по фамилии, опасаясь санкций со стороны своей компании. «Прямо сейчас я сижу и смотрю».
Чарли Чжу, Эмма Донг, Аллен Ван и Аманда Ван в Шанхае, а также Том Хэнкок в Гонконге Bloomberg
MarketSnapshot - Новости ProFinance.Ru и события рынка в Telegram
По теме:
Энергетический кризис в Китае поразил все отрасли: от производства iPhone до молока